The Korea Daily Los Angeles

뉴욕시 2분기 주택 압류 퀸즈·브루클린이 70%

올해 2분기 뉴욕시 신규 주택 압류 중 70%가 퀸즈와 브루클린에 집중된 것으로 파악됐다. 뉴욕의 부동산 중개업체 ‘프로퍼티샤크(PropertyShark)’가 공개한 보고서에 따르면, 퀸즈는 올해 2분기 뉴욕시 압류 주택의 44%를 차지하는 등 5개 보로 중 압류 건수가 가장 많은 것으로 나타났다. 올해 2분기 퀸즈에서는 160건의 신규 압류 건수가 발생했는데, 이는 전년 동기 대비 8% 증가한 수치다. 압류 주택은 존에프케네디(JFK) 공항 인근 지역(우편번호 11413)에 집중돼 있었다. 퀸즈에 이어 브루클린은 전체 압류 건수의 26%를 차지했다. 보고서는 대부분 압류 주택이 이스트 플랫부시 지역에 집중돼 있다고 설명했다. 이렇듯 전년 대비 압류 주택 건수가 증가한 퀸즈·브루클린과 달리, 맨해튼과 스태태튼아일랜드의 압류 건수는 감소했다. 스태튼아일랜드는 전년 대비 주택 압류 건수가 31% 주는 등 가장 급격한 감소세를 보였고, 맨해튼의 주택 압류 건수는 팬데믹 이전 수준으로 돌아간 것으로 파악됐다. 뉴욕시 전체로 보면, 주택 압류 건수가 1분기 대비 2분기에 1% 증가했으며, 사전 가압류 주택은 26% 증가했다. 주택 유형별로는 단독주택이 압류 주택의 대부분을 차지했다. 전체 압류 주택의 66%가 단독주택과 2가구 주택인 반면, 콘도는 13%에 불과했다. 윤지혜 기자 [email protected]브루클린 퀸즈 주택 압류 압류 주택 뉴욕시 압류

5월 주택 압류 1년 전보다 185% 급증

지난 5월 전국의 주택 압류 규모가 185% 급증하며 3만건을 넘어섰다. 팬데믹 이후 사상 최소에서 벗어나 정상화 단계로 진입 중이라는 평가다. 15일 어바인에 본사를 둔 부동산 정보업체 ‘애텀’에 따르면 사전 압류, 경매 예정 및 은행 재소유를 포함한 전체 주택 압류 건수는 3만881건이었다. 지난 4월에 비해서는 1% 증가에 불과하지만 1년 전과 비교하면 185% 급증한 규모다. 지난해 5월 전체 압류 건수는 1만821건으로 전년 대비 23% 증가했고 2020년 5월은 8767건을 기록, 2005년 4월 관련 통계 작성 이후 최소였다. 애텀의 릭 샤가 수석 부회장은 “주택 압류는 느리지만 점진적인 증가세를 보이며 팬데믹 이전 정상 수준으로 늘어나고 있다”며 “팬데믹 이후 정부 지원으로 사상 최저를 기록했던 기간은 끝났다”고 말했다. 지난달은 압류 절차를 개시한 사전 압류가 2만2099건으로 전년 대비 274% 크게 늘었다. 최대는 플로리다로 2483건이고 뒤이어 캘리포니아 2238건, 텍사스 2019건, 일리노이 1757건, 오하이오 1285건 등이었다. 또 지난달 압류를 완료한 경우는 전국 2857건으로 117% 증가율을 기록했다. 샤가 부회장은 “압류 완료보다 압류 개시가 10배 가까이 많은 것은 이례적”이라며 “홈오너들이 집을 잃는 최악의 상황을 피할 방법을 찾고 있다”고 말했다. 실제 가주주택금융국(CalHFA)은 팬데믹 기간 중 모기지를 연체한 홈오너에게 최대 8만 달러를 그랜트로 지급하는 프로그램(www.CAMortgageRelief.org)의 신청 자격을 완화하며 지원 확대에 나섰다. 〈본지 6월 15일자 미주 5면 참조〉 샤가 부회장은 “다만 돌발변수는 최근 급격히 악화하는 인플레이션으로 압류 규모가 팬데믹 이전 수준을 위협하며 빠르게 늘어날 수도 있다”고 경고했다. 류정일 기자주택 압류 주택 압류 압류 개시가 압류 규모

늘어나는 주택 압류…1년새 139% 급증

지난 1월 전국의 주택 압류 규모가 팬데믹 이후 최대를 기록했다. 계절적인 요인도 있지만 홈오너 보호 대책이 종료된 까닭에 올해 증가세는 불가피할 것이란 전망이다. 어바인에 본부를 둔 부동산 정보분석 업체 ‘애텀 데이터 솔루션스’는 디폴트 통보, 경매 일정 고지, 은행 압류 등 지난달 전국적인 압류 규모가 2만3204건으로 지난해 12월보다 29% 늘었다고 최근 밝혔다. 애텀 데이터의 릭 샤가 수석 부사장은 “압류는 통상 11~12월 할러데이 시즌에 줄었다가 이듬해 초에 늘어나는 특성이 있다”며 “다만 올해는 지난해 말로 연방 정부의 각종 압류 규제 조치가 종료된 뒤라 전년 대비 139% 크게 늘었다”고 말했다. 지난달 압류가 완료된 경우는 4784건으로 전월 대비 57%, 전년 대비 235% 급증했다. 7개월 연속 증가한 것으로 주별로는 미시간 622%, 조지아 163%, 텍사스 98%, 테네시 50%, 앨라배마 44%를 기록했다. 인구 20만명 이상 도시 중에는 디트로이트 1013건, 시카고 210건, 뉴욕 129건, 마이애미 113건, 필라델피아 107건 등이 상위권이었다. 압류 개시도 33개 주에서 증가세를 보이며 총 1만1854건으로 집계돼 전월 대비 29%, 전년 대비 126% 증가했다. 주별로는 플로리다 1238건, 캘리포니아 1226건, 텍사스 1003건, 일리노이 757건, 오하이오 665건 등이었다. 인구 20만명 이상 도시 중 전년 대비 가장 큰 폭으로 증가한 곳은 미니애폴리스 300%, 디트로이트 298%, 샌앤토니오 291%, 플로리다주 잭슨빌 259%, 마이애미 242% 등으로 나타났다. 샤가 부사장은 “지난달 주택 압류는 팬데믹 이전인 2020년 1월의 절반이 안 됐고 올해 연말까지도 팬데믹 이전 수준에는 못 미칠 것”이라며 “그래도 지난 2년간과는 다르게 올해는 매달 압류 규모가 늘어나 주택시장의 기류가 달라지는 것을 체감할 수 있을 것”이라고 전망했다. 류정일 기자주택 압류 주택 압류 압류 규모 압류 개시도

주택 공급량 늘고 가격 오름폭도 제한 가능성

올 한해 주택시장은 한없이 뜨거웠다. 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았고 바이어 사이의 비딩(Bidding) 경쟁은 과열 양상으로 치달았다. 모기지 이자율이 한동안 3%도 안 되는 사상 최저 수준을 이어가는 가운데 주택 매물은 말라버렸으며 길었던 압류 및 퇴거 금지 조치는 주택시장의 공급 사정을 악화시켰다. 역사적인 한해를 마감하며 모두의 관심은 내년에도 비슷할 것인가에 모인다. 아니면 최소한 공급에 숨통이 트이며 바이어에게 여유가 생길지 궁금해한다. 2022년 주택시장에서 예상되는 4가지 트렌드와 가주 주택시장 전망을 알아본다. 모기지 유예 중단 따른 압류 증가 집값 상승률 한 자릿수로 낮아질 듯 이자율 내년 연말께 4% 근접 관측 주택 재고 저점 찍고 증가로 반전 ▶압류 증가할 것 팬데믹 이후 일반 가정의 재정난이 심화했지만 지난 18개월 동안 정부의 광범위한 금지 조치로 주택 압류는 실제로 행해지지 않았다. 그리고 드디어 지난 7월을 끝으로 금지 조치가 마감했고 주택 압류 비율은 서서히 상승하고 있다. 부동산 정보업체 '애텀 데이터 솔루션스’에 따르면 올 3분기 전국 주택 압류 건수는 전 분기에 비해 34%, 전년 대비 68% 증가했다. 애텀 데이터 솔루션스는 "3분기 증가에도 불구하고 주택 압류는 여전히 사상 최저 수준" 이라고 평가했다. 다만 점점 많은 홈오너들이 지금까지 이어온 모기지 유예 프로그램을 졸업하게 될 내년에는 주택 압류가 보다 더 늘어날 것이란 전망이다. 부동산 압류 정보업체인 '리얼티트랙'의 릭 샤가 수석 부사장은 "최소 올 연말까지 수십만 홈오너들이 모기지 유예 프로그램 종료를 예정하고 있다"며 "분석하기에 높은 비율로 이들 중 모기지 상환에 실패하는 경우가 나타날 것"이라고 전망했다. ▶집값 오름폭 둔화할 것 올해 집값 오름세가 컸다는 건 비밀도 아니다. 아무 통계치만 봐도 그렇다. 연방 주택금융청(FHFA)의 8월 자료에서 전국의 집값은 1년 전보다 18.5% 상승했다. 바이어 입장에서는 다행스럽게도 이런 큰 폭의 집값 상승기는 끝날 것으로 보인다. 그렇다고 주택 가격이 오른 만큼 떨어질 것을 예측할 수 있는 전문가는 없지만, 대다수 분석에 따르면 향후 집값 오름폭은 우리가 최근 봤던 것보다는 낮아질 것으로 예상한다. 이와 관련, 부동산 정보업체 '코어로직‘은 내년 9월까지 전국 집값 평균이 2% 상승할 것으로 예측했다. 국책 모기지 기관인 '프레디맥'은 내년 한 해 7% 수준으로 집값 오름폭이 제한될 것으로 관측했다. 좀 더 극적인 변화를 예상한 부동산 정보업체 '질로'는 내년 시작부터 집값 둔화가 시작될 것이라고 밝혔다. ▶모기지 이자율 상승할 것 연방준비제도(연준)가 모기지 채권 보증 증권의 매입을 축소하는 테이퍼링을 시작하면서 모기지 이자율은 상승 압력에 처할 전망이다. 이미 상승 조짐을 보여 30년 만기 고정금리 모기지 이자율은 최근 수 주간 올랐다. 프레디맥의 샘 클래터 수석 이코노미스트는 "3% 초반대까지 올랐던 모기지 이자율이 최근 다시 3% 아래로 떨어졌지만, 일시적인 현상"이라며 "연준의 테이퍼링 효과가 커지고 각종 경제 관련 지표들이 긍정적으로 나올 전망으로 모기지 이자율은 추세적인 상승 기조를 이어갈 것"이라고 말했다. 다른 이들도 이런 상승 전망에 동의하고 있다. 모기지은행협회(MBA)는 내년 모기지 이자율이 꾸준히 올라 1분기에 평균 3.3%를 기록한 뒤 연말에는 4%에 달할 것이라고 내다봤다. 이에 따라 주택 구매 목적의 모기지는 물론, 모기지 재융자 신청 건수는 모두 눈에 띄게 감소할 전망이다. ▶주택 재고 상황 개선될 것 올해 가장 큰 문제는 부족한 주택 재고였다. 수요는 늘어나는데 리스팅 매물은 그렇지 못했다. 실제 올해 상반기 전국 주택 재고량은 평균 3.5개월 수준으로 빠르게 팔린 속도를 고려했을 때 4개월도 안 돼 바닥이 날 상황이었다. 이런 주택 부족 상황이 해가 바뀐다고 엄청난 변화가 일어나지는 않겠지만, 내년 바이어들은 조금이나마 숨통을 틀 수 있을 것으로 기대된다. 지난 9월 주택 재고량은 6개월 수준으로 늘었고 여전히 경쟁이 극심하지만 재고 가뭄의 최악은 지났다는 분석을 낳았다. 결과적으로 내년 주택시장은 올해보다는 좀 더 정상 상황에 가까워질 것이란 기대감이 크다. 올해와 비교해서 180도 상황이 호전되는 것까지 기대는 힘들어도 실수요자나 투자자 모두에게 엄청났던 도전과 시련은 줄어들 것으로 전망된다. ▶2022년 가주 주택시장 전망 가주 부동산협회(CAR)는 '2022년 캘리포니아 주택 시장 전망' 보고서를 통해 내년 주택거래량이 41만6800유닛으로 올해 추정치 43만9800유닛보다 5.2% 줄어들 것으로 내다봤다. 기존 단독주택의 중간 집값은 올해 작년 대비 20.3% 급등한 79만3100달러에서 내년에는 5.2% 상승한 83만4400달러로 관측됐다. 내년에도 집값은 오르겠지만 모기지 이자율이 오르고 팬데믹 이후 비정상적인 시장 상황이 일부 되돌아오면서 가격 상승 폭은 제한적일 전망이다. CAR의 데이브 월시 회장은 "주택시장의 과열 분위기가 내년에 진정되면 바이어들의 내 집 장만 기회는 확대될 것“이라며 ”모기지 이자율은 오르겠지만 3.5% 아래 수준을 유지할 것"이라고 말했다. 이와 더불어 CAR은 가주의 비농업 분야 일자리 증가율은 올해 2.0%에서 내년 4.6%로 높아지고, 실업률은 7.8%에서 5.8%로 낮아질 것으로 전망했다. CAR의 조던 르빈 수석 이코노미스트는 "내년 팬데믹 상황이 잘 관리되면 강력한 경기회복이 현실화될 것"이라며 "다만 경기회복에 따른 수요 증가가 급격하게 일어나면 내년 집값 오름폭은 더욱 커질 수도 있다"고 말했다. 류정일 기자공급량 오름폭 한해 주택시장 주택시장 전망 주택 압류

주택차압 절차 위반 '후폭풍', 압류 중단···검찰 수사 돌입

GMAC 모기지와 뱅크 오브 아메리카(BoA)가 주택 압류시 서류 처리를 규정대로 하지 않아 주택 압류절차가 중단〈본지 2일자 A6면>된 것과 관련 비슷한 사태가 잇따라 보고되는 등 주택 압류 중단사태가 일파만파로 퍼지고 있다. 　뉴욕타임스는 4일 GMAC 모기지 뱅크 오브 아메리카 외에도 수많은 은행들이 비슷한 실수를 저질러 주택 압류 중단사태가 갈수록 커지고 있다고 보도했다. GMAC 모기지와 뱅크오브아메리카는 주택을 압류할 때 관련 서류를 제대로 검토하지 않은 채 서명한 것이 밝혀져 23개 주에서 수십만건에 이르는 주택 압류 절차가 전면 중단됐다. 　뉴욕타임스에 따르면 웰스파고 뱅크 오브 뉴욕 JP모건체이스 아메리칸 홈 모기지 서비싱 등 다른 대형 융자업체들도 주택 압류 절차를 위반했다. 　위반 사례도 다양하게 드러나고 있다. 담당자가 서류를 제대로 확인하지 않거나 공증인의 공증을 거치지 않은 것은 물론 차압주택 소유주가 은행에 빚진 액수를 제대로 확인하지 않고 주택 압류를 진행하기도 한 것으로 드러났다. 　특히 차압 사태가 심각했던 플로리다의 경우 주택 압류의 20% 정도가 절차를 위반한 것으로 밝혀지고 있다. 　이처럼 융자은행들이 주택 압류 절차를 대거 위반한 사실이 드러나면서 압류주택 시장에 후폭풍이 거세질 것으로 뉴욕타임스는 분석했다. 　우선 잘못된 절차로 인해 주택을 압류당한 주택소유주들의 소송이 이어질 것이라는 분석이다. 　서포크 대학 로스쿨의 캐스린 엔젤 학장은 "이번 사태는 융자은행들이 손해를 덜 보기 위해 서류 절차를 제대로 이행하지 않았다는 사실을 알려주는 것"이라며 "법원이 주택 압류 절차를 중단하거나 융자은행에 손해배상 책임을 물리는 등의 결정을 내릴 가능성도 높다"고 말했다. 　일부 주에서는 주검찰이 수사에 나서기도 했다. 이미 매사추세츠 아이오와 플로리다. 일리노이 등 6개 주검찰이 주택 압류가 제대로 된 절차를 통해 이뤄지고 있는 지 조사에 들어갔다. 　법원에서 주택 압류가 번복되는 사례도 나오고 있다. 켄터키주의 버본카운티 순회법원의 폴 아이작 판사는 지난 8월에 뱅크 오브 뉴욕멜론이 한 주택을 압류하도록 결정을 내렸으나 지난 30일 이 은행이 관련 절차를 위반했다며 주택 압류를 인정할 수 없다고 결정을 번복했다. 　이밖에 주택 노트에 투자한 투자자들도 이번 사태로 인해 투자 손실이 불가피하다고 전문가들은 분석하고 있다. 김현우 기자 [email protected]

CMAC·BofA 등 서류처리 규정 위반…주택 압류절차 중단

융자은행들이 주택 압류시 서류 처리를 법규정대로 하지 않아 23개주에서 수십만건에 달하는 주택 압류절차가 중단됐다. 　GMAC모기지(GJM)의 제프리 스테턴 매니저가 매달 1만여건의 주택 압류 서류를 검토도 하지 않은 채 서명을 한 것이 밝혀진 데 이어 뱅크오브아메리카(BofA) 역시 차압 서류를 읽어 보지도 않은 채 서명한 것으로 조사됐다. 　이로 인해 피해를 입은 주택소유주들을 돕고 있는 아이스리걸의 크리스토퍼 임멜 변호사는 "GMAC외 다른 은행들도 정당한 절차를 거치지 않고 압류에 들어갔다는 증언을 받았다"며 "이는 압류 절차가 광범위하게 엉터리로 이뤄지고 있다는 것을 보여준다"고 주장했다. 사태가 이렇게 되자 국책 모기지 업체 패니매와 프레디맥은 GMAC이 신청한 압류 서류의 재검토에 들어갔으며 재검토가 끝날 때 까지 퇴거 절차를 중단시켰다. 진성철 기자 [email protected]

미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어